不動産登記・抵当権抹消

相続人調査・古い戸籍謄本の取得、亡くなられた方の銀行手続き（残高証明・相続人への移行）、自動車相続手続きなど、お任せください。生前贈与のご相談もどうぞ。

1. 不動産の登記には、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記、根抵当権設定登記、仮登記など各種ございます。
    
2. 不動産登記は、非常に重要なものです。登記手続きを怠ると、登記上の効果も当然ながら発生しません。
   不動産登記手続きは、必ず実施してください。
    
3. ここでは、不動産とは何か、登記とはどういう意味かなどをご説明いたします。
   そして、最後に「所有権移転の登記申請書」をご紹介いたします。

1. 不動産登記法の「不動産」とは、土地または建物をいいます。
    

2. 建物とは、屋根及び周壁を有し、土地に定着した建造物でその目的とする用途に使用することができるものをいいます。
    

3. ガード下に築造した店舗、倉庫、飼料用原料の貯蔵を目的とするサイロは、建物です。
   しかし、給水タンク、地上に基脚とか支柱を施さずに機械上に建設した建造物、屋根及び壁の仕上げをビニール張りとした建造物は、建物ではありません。 

1. 登記には、表示に関する登記と、権利に関する登記があります。
    

2. 表示に関する登記とは、登記記録の表題部に登記される登記です。

   この登記は、不動産の所有者に、原則として申請義務があります。
   また、登記官に実地調査権が認められ、職権登記が認められています。
    

3. 権利に関する登記は、所有権移転登記とか抵当権設定登記など、登記記録の権利部（甲区及び乙区）に登記されます。

1. 不動産を、売買・贈与などで所有権の移転をしたり、不動産に抵当権や地上権を設定した場合になされる権利に関する登記は、対抗要件を有するといわれます。
    

2. 対抗要件とは、登記をしないと、第三者に自分が不動産の権利者であると主張できないことです。

   
   たとえば、不動産の所有者甲が、乙にその不動産を売却後、さらに丙にも売却した、いわゆる二重譲渡の場合、乙・丙は先に登記をした方が勝ちです。
    

   後から買った丙が先に登記をすると、丙のみが所有者となります。

1. 相続登記は、必要なものです。
   確実に自分のものとするためには、相続すれば速やかに相続登記名義変更をしてください。
    

2. 相続登記とは、相続による所有権移転登記です。
   これは、相続が開始して登記された不動産が、相続人の所有となった場合に、登記記録上の所有者と実体法上の所有者（相続人）を、一致させるために行う登記です。
   
   相続による所有権移転登記は、相続人の単独申請です。
   遺産分割、相続放棄、あるいは特別受益者に該当することにより、相続人の一部が、不動産を取得した場合の相続登記は、当該不動産の所有権を取得した相続人のみが申請人となり、相続登記名義人となります。
    

3. 相続登記名義変更を怠ると、思わぬアクシデントも発生いたします。
   実例として、ご紹介いたしましょう。

1. 相続登記をしなかったために、仲の良かった相続人間でも、トラブルとなることがあります。
   不動産は、大きな財産ですが、金銭とか動産と異なり、移動しませんので、登記記録上の名義変更は、先延ばしにすることも多分にあるのです。
    

2. 父親が亡くなり、母親も既に死亡しているので、子である2人の兄弟甲と乙が、相続人となりました。
   相続人甲・乙は、遺産分割協議をして、亡父名義の土地を、甲が相続することにしました。亡父の預金を相続した乙は、甲が土地を相続することに、何ら異議を申し立てることもなく、遺産分割協議は、円満になされました。
    

3. しかし、甲は、自分名義への相続登記をしないで、放置していました。
   甲が、相続登記名義人として、単独でできる登記ですが、ものぐさな甲は、自分の土地になったのだから、登記名義変更は、いつでもできると、のんびりしていたのです。
   
   一方、亡父親の預金を相続した乙は、銀行で、亡父親の預金全額を、自分の預金口座に移しました。
   
   ただし、遺産分割協議書を作成していなかったので、相続人として、乙単独の署名・押印では、銀行は受け付けてくれません。そこで、銀行の相続届書には、法定相続として甲にも署名・押印をさせ、相続代表者としての乙の預金口座に、亡父の預金を移したのです。
   
   しかし、浪費癖のある乙は、ギャンブルにすべての相続預金を使いました。           　　そのうえ、多額の借金までしました。
   金に困った乙は、甲が相続した土地を、甲２分の１・乙２分の１の、法定相続にしたがった相続登記をしました。
   
   これは、有効な登記です。遺産分割協議書を作成していませんから、他人には法定相続の主張をしても、なんら疑われることもありません。そして、共同相続人のうちの一部の者が、相続人全員のために相続登記をすることは可能です。民法第２５２条ただし書きの共有物についての、保存行為に該当するからです。
    

4. そして、乙は、自分の持分２分の１を、丙に売却しました。
   丙は、有効に２分の１を取得します。
    

5. この場合、甲２分の１・丙２分の１の共有となります。
   甲は、乙に損害賠償を請求しましたが、貧しい乙には支払えません。
    

6. 結局、相続登記を怠った甲は、大きな痛手をうけました。
   また、仲の良かった甲・乙の兄弟間でも、絶縁状態となりました。

1. 亡父親の相続人Ａ・Ｂは、その地方の慣習にしたがって、長男のＡが全ての遺産を相続すると、口約束ですが合意しました。遺産の不動産は、唯一ですが広大な土地があります。
    

2. Ａは、口約束では心配だったので、メモ書きにして残しておきました。
   その安心からか、相続登記もせずに亡父親名義のまま放置しておきました。
    

3. その後、Ａは急死しました。Ａの相続人は、aだけです。
    

4. Ａの死後、Ｂは、亡父親名義の土地を、亡Ａ２分の１・Ｂ２分の１の、相続登記をしました。
    

5. Ａの相続人aは、Ａのメモ書きを根拠に、Ｂの相続登記の無効を主張しましたが、認められることはありません。

1. 同一事例ですが、他方の相続人が亡くなった場合も、未登記がゆえの悲劇となった事例があります。
    
2. 亡父親の相続人Ａ・Ｂは、その地方の慣習にしたがって、長男のＡが全ての遺産を相続すると、口約束ですが合意しました。
   遺産の不動産は、唯一ですが広大な土地があります。
   Ａは、口約束では心配だったので、メモ書きにして残しておきました。
   その安心からか、相続登記もせずに亡父親名義のまま放置しておきました。
    
3. その後、Ｂが死亡し、唯一の相続人として、bが相続しました。bは、亡祖父の土地を、２分の１・亡Ｂ２分の１と相続登記をし、その後、亡Ｂ２分の１の持分を自分に相続登記をしました。
    
4. 土地は、Ａ２分の１・b２分の１の共有となったのです。
    
5. 激怒したＡは、メモ書きを根拠に、登記の無効を主張しましたが、認められることはありません。これも、相続登記を怠ったが故の悲劇です。

1. 相続登記をしないと、売却できません。また、担保設定をうけることもできません。
    
2. 第三者に、確実に自分の物であることを主張するためにも、相続登記は早めにすることが必要です。

売買によって所有権が移転した場合に、登記名義変更の手続きが必要になります。

所有権移転登記の場合、登記所（法務局）へ提出する登記申請書は、次のような形式となります。

相続登記をする際に、特別受益を受けた者が、添付する書面として特別受益を証する証明書が必要です。その点に関して、ご紹介します。

１．特別受益を証する情報としては、理論的には、受けるべき相続分がない旨を証する情報と受けるべき相続分が法定相続分より少ない旨を証する情報が考えられます。

２．証明書の書き方は、次のようなものです。

３．共同相続人中の一人につき、特別受益を証する情報を記載した書面（特別受益証明書）を提供して相続登記を申請する場合には、特別受益者が特別受益証明書に押印した印鑑につき、印鑑証明書を提供しなければなりません。

４．特別受益を証する情報には、被相続人からの贈与の価格が相続分の価格を超えていて、民法第９０３条により相続分がない旨が表示されていれば足り、贈与を受けた財産を具体的に表示しなくてもよいです。

５．なお、被相続人の死亡前に作成された特別受益を証する情報は無効です。特別受益の証明は相続開始後にはじめて内容が具体的に定まる性質のものだからです。これに対して、特別受益者が、その者の生前に作成した特別受益を証する情報は有効です。

６．相続登記未了のうちに特別受益者が死亡した場合、特別受益者の相続人全員が、特別受益を証する情報を作成することができます。この場合、相続人であることを証する戸籍全部事項証明書などの提供が必要です。また、相続人全員の印鑑証明書の提供も必要です。

７．親権者とその親権に服する数人の未成年の子が共同相続人である場合に、未成年の子の全部または一部について、親権者が相続分のない旨の証明書を作成するには、特別代理人の選任を要しません。特別受益証明は、事実の証明であり利益相反行為に該当しないからです。

８．被保佐人が作成した特別受益証明書に、保佐人の同意書を添付する必要はありません。

９．代襲相続人が、被代襲者の死亡または相続権を失った後において、被相続人から受けた特別受益額は、民法第９０３条一項の対象となりますが、それ以前において、代襲相続人が、被相続人から受けた贈与の額は含まれません。

１０．共同相続人となるべき乙が、被相続人甲から相続分を超えて生前贈与を受け、乙が甲より先に死亡した場合は、乙の代襲相続人丙が作成した（乙は甲から特別受益を受けている）旨を証する情報を提供して、丙を除く他の相続人から、相続登記の申請をすることができます。

１１．相続人の本籍と、特別受益証明書に記載された相続人の住所が異なる場合であっても、相続人の氏名および生年月日が、戸籍全部事項証明書および印鑑証明書において一致しているときは、別に相続人の同一性を証する書面として、住民票抄本または戸籍の附票を提供する必要はありません。

１２．戸籍全部事項証明書に記載された相続人の本籍と、特別受益証明書記載の相続人の住所が異なる場合、登記官は、相続人の同一性を確認するため、住民票の写しまたは戸籍の附票の写しを提供させることができますが、前記１１の場合には、相続人の氏名および生年月日が特別受益証明書と共に提供された印鑑証明書の氏名および生年月日と同一だから、これらの書類により同一性を確認することができるからです。

１．共同相続人中に、相続放棄をした者がいる場合、家庭裁判所の相続放棄申述受理証明書を提供しなければなりません。

２．相続人の作成した相続放棄をする旨の書面をもって、これに変えることはできません。
相続放棄は、家庭裁判所に対する申述を要する要式行為だからです。

３．なお、親権者とその親権に服する未成年の子が共同相続人の場合、未成年の子に代わって親権者が相続放棄をするには、特別代理人の選任を要しません。

４．これは、相続の放棄は単独行為だからです。もっとも、判例は、後見人が被後見人を代理する相続放棄に関して、相続の放棄が相手方のない単独行為であることから、ただちに利益相反行為にあたらないとすることは相当でないとしています。

５．相続放棄申述受理証明書は、相続放棄をした家庭裁判所に請求すれば発行してくれます。なお、次のような申述人作成の書類に、家庭裁判所書記官の証明をいただくことも可能です。

不動産に関する物権変動の、対抗要件についての判例です。
土地建物(不動産)名義変更登記は、早めになされることを、お勧めします。

1. 法律行為 
   Ｘは、Ｙに土地を売却、移転登記をしました。
   しかし、Ｙが残代金を支払わないので、売買契約を解除しました。
    

   ところが、Ｙは、登記がＹ名義で残っていることから、Ｚに当該土地を売却しました。
   そして、移転登記を完了しました。 
    

   この場合、Ｚが、Ｘ・Ｙ間の事情を知って買い受けたとしたも、Ｚが土地を取得します。
   Ｘは、Ｙに損害賠償ができるだけであり、Ｚに土地の返還請求はできません。
   （最高裁判所判決昭和３５年１１月２９日）
    

2. 相続. 
   Ａは、不動産を甲に売却しましたが、移転登記をしないうちに死亡しました。
   Ａの単独相続人Ｂは、当該不動産をＢ名義に相続登記をしてから、乙に売却しました。
    
   この場合、乙が登記をすれば、乙が不動産を取得します。
   甲は、乙に不動産の引渡請求ができません。
   （大審院判決大正１５年２月１日） 
    

3. 取得時効.
   Ｘは、Ｙの所有地を、取得時効により取得しました。
   しかし、時効完成後にＹは、当該地をＺに売却し、移転登記をしました。
    
   Ｚは、Ｘが時効取得をしたことを知っていたとしても、所有権を取得します。
   よって、ＺはＸにたいし 土地の引渡請求ができます。
   （最高裁判所判決昭和３３年８月２８日）

1. 客観的要件
   不動産の所有権が、甲・乙・丙・丁と移転しましたが、登記名義は、甲のままです。
   この場合、甲は、丁の前所有者ですから、丁の登記がないことに異議を唱えることは
   できません。
    
   すなわち、丁は登記がなくても、甲に対して、自分が所有者であることを主張できます。
   （最高裁判所判決昭和３９年２月１３日）
    

2. 主観的要件（背信的悪意者）
   甲が、乙から山林を購入し２３年間占有していましたが、登記は前所有者・乙名義の
   ままでした。
   
   丙は、甲の未登記を知って、甲に高値で売りつけ利益を得る目的で、山林を乙から買い
   受け、乙から丙へ移転登記を経ました。
    
   この場合、丙は、いわゆる背信的悪意者ですから、甲は、登記がなくても、丙に対して
   自己の所有権を主張することができます。
   （最高裁判所判決昭和４３年８月２日）

1. 登記簿の記載
   Ａの土地に、１番抵当権を設定した甲の登記が、登記官吏の過誤により不当抹消されました。
   
   その後、乙がＡ地を無担保と信じ、抵当権を設定し登記をしました。
    
   甲は、乙に対して、自分が先順位の抵当権者であることを主張できます。
   （大審院判決大正１２年７月７日）
    

2. 手続きの瑕疵
    
   登記申請の際に添付された、印鑑証明書の日付が変造された場合には、登記申請には瑕疵があります。
   
   しかし、登記申請が申請人の意思に基づくものに変わりはありません。
    
   よって、その瑕疵は比較的軽微な方式に違反する場合として、なされた登記の効力を妨
   げないものといえます。
   （最高裁判所判決昭和３４年７月１４日）
    

3. 実態関係の不存在（登記の流用）
   
   甲は、自己所有の建物が滅失後、跡地に旧建物と全く同様の建物を新築しました。
   そして、旧建物の既存の登記を、新建物の保存登記に流用しました。
    
   しかし、この登記の流用は許されません。
   流用された登記は、新建物の登記としては無効です。
   （最高裁判所判決昭和４０年５月４日）

1. 担保物権は、債権の担保を目的として存在します。
   したがって、債権のないところに担保物権だけが存在することは不可能です。
   これを、担保物権の附従性といいます。
    

2. 抵当権も、担保物権の一つですから、附従性があります。
   銀行などからの借入金を弁済すれば、債権がなくなりますから、当然抵当権も附従性により、消滅します。

1. 銀行などからの借入金を弁済すれば、抵当権の抹消登記に必要な書類が届きます。
    
2. 送付される必要書類一式は、次のものです。
   (1) 登記原因証明情報
   たとえば、抵当権解除証明書、抵当権付債権弁済証書などです。
   (2) 登記識別情報あるいは登記済証
   登記済証は、抵当権設定契約証書などです。
   (3) 資格証明書
   銀行などの代表者の、資格を証する証明書です。
   たとえば、現在事項一部証明書などです。
   (4) 委任状
   銀行などの代表者の、氏名・押印をご確認ください。
    
3. 抵当権の抹消登記を、ご自分でなされる場合は、不動産の記入などを忘れないでください。