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 相続登記名義変更

相続登記の必要性
  1. 相続登記は、必要なものです。
    確実に自分のものとするためには、相続すれば速やかに登記をしてください。
                                            相続登記とは、相続による所有権移転登記です。                  これは、相続が開始して登記された不動産が、相続人の所有となった場合に、登記記録上の所有者と実体法上の所有者(相続人)を、一致させるために行う登記です。                                                                                                                                     相続による所有権移転登記は、相続人の単独申請です。                                          遺産分割、相続放棄、あるいは特別受益者に該当することにより、相続人の一部が、不動産を取得した場合の相続登記は、当該不動産の所有権を取得した相続人のみが申請人となり、相続登記名義人となります。                                                           

  2. 相続登記名義変更を怠ると、思わぬアクシデントも発生いたします。
    実例として、ご紹介いたしましょう。

相続人間のトラブル防止
  1. 相続登記をしなかったために、仲の良かった相続人間でも、トラブルとなることがあります。                                        不動産は、大きな財産ですが、金銭とか動産と異なり、移動しませんので、登記記録上の名義変更は、先延ばしにすることも多分にあるのです。
     

  2. 父親が亡くなり、母親も既に死亡しているので、子である2人の兄弟甲と乙が、相続人となりました。                                                                                                  相続人甲・乙は、遺産分割協議をして、亡父名義の土地を、甲が相続することにしました。亡父の預金を相続した乙は、甲が土地を相続することに、何ら異議を申し立てることもなく、遺産分割協議は、円満になされました。                                             
     

  3. しかし、甲は、自分名義への相続登記をしないで、放置していました。          甲が、相続登記名義人として、単独でできる登記ですが、ものぐさな甲は、自分の土地になったのだから、登記名義変更は、いつでもできると、のんびりしていたのです。                            
    一方、亡父親の預金を相続した乙は、銀行で、亡父親の預金全額を、自分の預金口座に移しました。                                   ただし、遺産分割協議書を作成していなかったので、相続人として、乙単独の署名・押印では、銀行は受け付けてくれません。そこで、銀行の相続届書には、法定相続として甲にも署名・押印をさせ、相続代表者としての乙の預金口座に、亡父の預金を移したのです。                                          しかし、浪費癖のある乙は、ギャンブルにすべての相続預金を使いました。             そのうえ、多額の借金までしました。                       金に困った乙は、甲が相続した土地を、甲2分の1・乙2分の1の、法定相続にしたがった相続登記をしました。                                                                                    これは、有効な登記です。遺産分割協議書を作成していませんから、他人には法定相続の主張をしても、なんら疑われることもありません。そして、共同相続人のうちの一部の者が、相続人全員のために相続登記をすることは可能です。民法第252条ただし書きの共有物についての、保存行為に該当するからです。                          

  4. そして、乙は、自分の持分2分の1を、丙に売却しました。
    丙は、有効に2分の1を取得します。
     

  5. この場合、甲2分の1・丙2分の1の共有となります。
    甲は、乙に損害賠償を請求しましたが、貧しい乙には支払えません。
     

  6. 結局、相続登記を怠った甲は、大きな痛手をうけました。
    また、仲の良かった甲・乙の兄弟間でも、絶縁状態となりました。

二次相続への影響 その1
  1. 亡父親の相続人A・Bは、その地方の慣習にしたがって、長男のAが全ての遺産を相続すると、口約束ですが合意しました。遺産の不動産は、唯一ですが広大な土地があります。
     

  2. Aは、口約束では心配だったので、メモ書きにして残しておきました。
    その安心からか、相続登記もせずに亡父親名義のまま放置しておきました。
     

  3. その後、Aは急死しました。Aの相続人は、aだけです。
     

  4. Aの死後、Bは、亡父親名義の土地を、亡A2分の1・B2分の1の、相続登記をしました。
     

  5. Aの相続人aは、Aのメモ書きを根拠に、Bの相続登記の無効を主張しましたが、認められることはありません。

二次相続への影響 その2
  1. 同一事例ですが、他方の相続人が亡くなった場合も、未登記がゆえの悲劇となった事例があります。
     
  2. 亡父親の相続人A・Bは、その地方の慣習にしたがって、長男のAが全ての遺産を相続すると、口約束ですが合意しました。
    遺産の不動産は、唯一ですが広大な土地があります。
    Aは、口約束では心配だったので、メモ書きにして残しておきました。
    その安心からか、相続登記もせずに亡父親名義のまま放置しておきました。
     
  3. その後、Bが死亡し、唯一の相続人として、bが相続しました。bは、亡祖父の土地を、2分の1・亡B2分の1と相続登記をし、その後、亡B2分の1の持分を自分に相続登記をしました。
     
  4. 土地は、A2分の1・b2分の1の共有となったのです。
     
  5. 激怒したAは、メモ書きを根拠に、登記の無効を主張しましたが、認められることはありません。これも、相続登記を怠ったが故の悲劇です。
第三者への主張
  1. 相続登記をしないと、売却できません。また、担保設定をうけることもできません。
     
  2. 第三者に、確実に自分の物であることを主張するためにも、相続登記は早めにすることが必要です。

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「不動産(土地・建物)登記」

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