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不動産登記判例

不動産に関する物権変動の、対抗要件についての判例です。
土地建物(不動産)名義変更登記は、早めになされることを、お勧めします。

登記を必要とする物権変動
  1. 法律行為 
    Xは、Yに土地を売却、移転登記をしました。
    しかし、Yが残代金を支払わないので、売買契約を解除しました。
     

    ところが、Yは、登記がY名義で残っていることから、Zに当該土地を売却しました。
    そして、移転登記を完了しました。 
     

    この場合、Zが、X・Y間の事情を知って買い受けたとしたも、Zが土地を取得します。
    Xは、Yに損害賠償ができるだけであり、Zに土地の返還請求はできません。
    (最高裁判所判決昭和35年11月29日)
     

  2. 相続
    Aは、不動産を甲に売却しましたが、移転登記をしないうちに死亡しました。
    Aの単独相続人Bは、当該不動産をB名義に相続登記をしてから、乙に売却しました。
     
    この場合、乙が登記をすれば、乙が不動産を取得します。
    甲は、乙に不動産の引渡請求ができません。
    (大審院判決大正15年2月1日) 
     

  3. 取得時効.
    Xは、Yの所有地を、取得時効により取得しました。
    しかし、時効完成後にYは、当該地をZに売却し、移転登記をしました。
     
    Zは、Xが時効取得をしたことを知っていたとしても、所有権を取得します。
    よって、ZはXにたいし 土地の引渡請求ができます。
    (最高裁判所判決昭和33年8月28日)

登記をしなければ対抗できない第三者
  1. 客観的要件
    不動産の所有権が、甲・乙・丙・丁と移転しましたが、登記名義は、甲のままです。
    この場合、甲は、丁の前所有者ですから、丁の登記がないことに異議を唱えることは
    できません。
     
    すなわち、丁は登記がなくても、甲に対して、自分が所有者であることを主張できます。
    (最高裁判所判決昭和39年2月13日)
     

  2. 主観的要件(背信的悪意者)
    甲が、乙から山林を購入し23年間占有していましたが、登記は前所有者・乙名義の
    ままでした。

    丙は、甲の未登記を知って、甲に高値で売りつけ利益を得る目的で、山林を乙から買い
    受け、乙から丙へ移転登記を経ました。
     
    この場合、丙は、いわゆる背信的悪意者ですから、甲は、登記がなくても、丙に対して
    自己の所有権を主張することができます。
    (最高裁判所判決昭和43年8月2日)

登記の効力
  1. 登記簿の記載
    Aの土地に、1番抵当権を設定した甲の登記が、登記官吏の過誤により不当抹消されました。

    その後、乙がA地を無担保と信じ、抵当権を設定し登記をしました。
     
    甲は、乙に対して、自分が先順位の抵当権者であることを主張できます。
    (大審院判決大正12年7月7日)
     

  2. 手続きの瑕疵
     
    登記申請の際に添付された、印鑑証明書の日付が変造された場合には、登記申請には瑕疵があります。

    しかし、登記申請が申請人の意思に基づくものに変わりはありません。
     
    よって、その瑕疵は比較的軽微な方式に違反する場合として、なされた登記の効力を妨
    げないものといえます。
    (最高裁判所判決昭和34年7月14日)
     

  3. 実態関係の不存在(登記の流用)

    甲は、自己所有の建物が滅失後、跡地に旧建物と全く同様の建物を新築しました。
    そして、旧建物の既存の登記を、新建物の保存登記に流用しました。
     
    しかし、この登記の流用は許されません。
    流用された登記は、新建物の登記としては無効です。
    (最高裁判所判決昭和40年5月4日)

登記請求権
  1. 所有権喪失者からの請求
     
    甲は、乙から不動産を購入し、所有権移転登記をしないうちに、丙にその不動産を転売
    しました。
     

    甲は、転売で所有権を喪失しますが、乙に対しての登記請求権を失いません。
    (大審院判決大正5年4月1日)
     

  2. 未登記建物の譲受人
     
    甲は、乙から未登記建物を購入しました。
    建物が未登記でも、甲は乙に、所有権移転登記の請求ができます。
     
    よって、乙は、建物に自己名義の保存登記をして、甲に移転登記をしなければなりません。
    (最高裁判所判決昭和31年6月5日)

中間省略登記
  1. 中間省略登記の請求
    甲→乙→丙と順次に、不動産が売買されました。
    しかし、登記名義は依然として甲にあります。

    この場合、丙は、甲に対して、直接自己への移転登記の請求はできません。
    ただし、 登記名義人甲および中間者乙の同意ある場合は別です。
    (最高裁判所判決昭和40年9月21日)
     
  2. すでになされた中間省略登記
    甲から乙、さらに丙へと土地が売買されました。
    登記は、中間者乙の同意が無いにもかかわらず、甲から直接丙へとなされています。

    乙は、すでに丙から売買代金を受領しています。
    また、甲・乙間および乙・丙間の売買契約には何ら瑕疵はありません。

    よって、乙は、登記の抹消を請求する正当な利益がありません。
    丙の登記は、有効とされます。(最高裁判所判決昭和35年4月21日)
その他
  1. 明認方法

    甲は、乙から立木を購入し、明認方法を施しました。
    その明認方法が消滅後、丙が乙から、その立木を買い受け明認方法を施しました。
     
    丙は、甲に優先して、立木の所有権を取得します。
    (最高裁判所判決昭和36年5月4日)
     

  2. 物権的請求権の相手方
     
    Aは、甲の土地に、無断で家屋を建て、自己名義に保存登記をしました。
    その後、乙に家屋を売却し、移転登記をしています。
     
    乙は、丙に家屋を売却しましたが、登記は乙名義のままです。
    現状を知った甲は、乙に対し、建物収去・土地明渡しを請求しました。
     
    乙は、建物を丙に売却したから、自分は関係ないと反論しました。
     
    最高裁判所は、「たとえ他に建物を譲渡していたとしても、引き続き登記を有する限り、
    建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできない。」と、甲の主張を認めました。
    (最高裁判所判決平成6年2月8日)

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