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不動産登記手続きについてをご説明しています。
不動産(土地・建物)が、相続・贈与・財産分与・売買などで、所有権が移転した場合は、所有権移転登記が必要です。いわゆる不動産登記名義変更です。
不動産登記(抵当権抹消登記・抵当権設定・名義人住所変更など)おまかせください。
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抵当権抹消登記(全費用・報酬込み) | 9,800円 |
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※1不動産1抵当権の場合 です/追加 3,000円
不動産の登記には、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記、根抵当権設定登記、仮登記など各種ございます。
ここでは、不動産とは何か、登記とはどういう意味かなどをご説明いたします。
そして、最後に「所有権移転の登記申請書」をご紹介いたします。不動産登記法の「不動産」とは、土地または建物をいいます。
建物とは、屋根及び周壁を有し、土地に定着した建造物でその目的とする用途に使用することができるものをいいます。
ガード下に築造した店舗、倉庫、飼料用原料の貯蔵を目的とするサイロは、建物です。
しかし、給水タンク、地上に基脚とか支柱を施さずに機械上に建設した建造物、屋根及び壁の仕上げをビニール張りとした建造物は、建物ではありません。
登記には、表示に関する登記と、権利に関する登記があります。
表示に関する登記とは、登記記録の表題部に登記される登記です。
この登記は、不動産の所有者に、原則として申請義務があります。
また、登記官に実地調査権が認められ、職権登記が認められています。
権利に関する登記は、所有権移転登記とか抵当権設定登記など、登記記録の権利部(甲区及び乙区)に登記されます。
不動産を、売買・贈与などで所有権の移転をしたり、不動産に抵当権や地上権を設定した場合になされる権利に関する登記は、対抗要件を有するといわれます。
対抗要件とは、登記をしないと、第三者に自分が不動産の権利者であると主張できないことです。
たとえば、不動産の所有者甲が、乙にその不動産を売却後、さらに丙にも売却した、いわゆる二重譲渡の場合、乙・丙は先に登記をした方が勝ちです。
後から買った丙が先に登記をすると、丙のみが所有者となります。
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相続登記は、必要なものです。
確実に自分のものとするためには、相続すれば速やかに相続登記名義変更をしてください。
相続登記とは、相続による所有権移転登記です。
これは、相続が開始して登記された不動産が、相続人の所有となった場合に、登記記録上の所有者と実体法上の所有者(相続人)を、一致させるために行う登記です。
相続による所有権移転登記は、相続人の単独申請です。
遺産分割、相続放棄、あるいは特別受益者に該当することにより、相続人の一部が、不動産を取得した場合の相続登記は、当該不動産の所有権を取得した相続人のみが申請人となり、相続登記名義人となります。
相続登記名義変更を怠ると、思わぬアクシデントも発生いたします。
実例として、ご紹介いたしましょう。
相続登記をしなかったために、仲の良かった相続人間でも、トラブルとなることがあります。
亡父親の相続人甲・乙は、遺産分割協議をして、亡父名義の土地を、甲が相続することにしました。
しかし、甲は自分名義への相続登記をしないで放置していました。
多額の負債のあった乙は、甲2分の1・乙2分の1の、法定相続にしたがった相続登記をしました(有効な登記です)。
そして、乙は、自分の持分2分の1を、丙に売却しました。
丙は、有効に2分の1を取得します。
この場合、甲2分の1・丙2分の1の共有となります。
甲は、乙に損害賠償を請求しましたが、貧しい乙には支払えません。
結局、相続登記を怠った甲は、大きな痛手をうけました。
また、仲の良かった甲・乙の兄弟間でも、絶縁状態となりました。
亡父親の相続人A・Bは、その地方の慣習にしたがって、長男のAが全ての遺産を相続すると、口約束ですが合意しました。遺産の不動産は、唯一ですが広大な土地があります。
Aは、口約束では心配だったので、メモ書きにして残しておきました。
その安心からか、相続登記もせずに亡父親名義のまま放置しておきました。
その後、Aは急死しました。Aの相続人は、aだけです。
Aの死後、Bは、亡父親名義の土地を、亡A2分の1・B2分の1の、相続登記をしました。
Aの相続人aは、Aのメモ書きを根拠に、Bの相続登記の無効を主張しましたが、認められることはありません。
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不動産登記名義変更
売買によって所有権が移転した場合に、登記名義変更の手続きが必要になります。
所有権移転登記の場合、登記所(法務局)へ提出する登記申請書は、次のような形式となります。
(不動産所有移転登記の場合の登記申請書)
添付書類として、「住宅用家屋証明書」を掲げる場合があります。
これは、登録免許税が租税特別措置法第73条の適用をうけるためです。
ちなみに適用が無い場合の本例の登録免許税は、185,400円となり157,600円も高くなります。
租税特別措置法第73条の適用をうけるには、住宅用家屋を取得した場合で、築年数
とか、その他一定の要件を具備する必要があります。
相続登記をする際に、特別受益を受けた者が、添付する書面として特別受益を証する証明書が必要です。その点に関して、ご紹介します。
1.特別受益を証する情報としては、理論的には、受けるべき相続分がない旨を証する情報と受けるべき相続分が法定相続分より少ない旨を証する情報が考えられます。
2.証明書の書き方は、次のようなものです。
(特別受益の証明書)
3.共同相続人中の一人につき、特別受益を証する情報を記載した書面(特別受益証明書)を提供して相続登記を申請する場合には、特別受益者が特別受益証明書に押印した印鑑につき、印鑑証明書を提供しなければなりません。
4.特別受益を証する情報には、被相続人からの贈与の価格が相続分の価格を超えていて、民法第903条により相続分がない旨が表示されていれば足り、贈与を受けた財産を具体的に表示しなくてもよいです。
5.なお、被相続人の死亡前に作成された特別受益を証する情報は無効です。特別受益の証明は相続開始後にはじめて内容が具体的に定まる性質のものだからです。これに対して、特別受益者が、その者の生前に作成した特別受益を証する情報は有効です。
6.相続登記未了のうちに特別受益者が死亡した場合、特別受益者の相続人全員が、特別受益を証する情報を作成することができます。この場合、相続人であることを証する戸籍全部事項証明書などの提供が必要です。また、相続人全員の印鑑証明書の提供も必要です。
7.親権者とその親権に服する数人の未成年の子が共同相続人である場合に、未成年の子の全部または一部について、親権者が相続分のない旨の証明書を作成するには、特別代理人の選任を要しません。特別受益証明は、事実の証明であり利益相反行為に該当しないからです。
8.被保佐人が作成した特別受益証明書に、保佐人の同意書を添付する必要はありません。
9.代襲相続人が、被代襲者の死亡または相続権を失った後において、被相続人から受けた特別受益額は、民法第903条一項の対象となりますが、それ以前において、代襲相続人が、被相続人から受けた贈与の額は含まれません。
10.共同相続人となるべき乙が、被相続人甲から相続分を超えて生前贈与を受け、乙が甲より先に死亡した場合は、乙の代襲相続人丙が作成した(乙は甲から特別受益を受けている)旨を証する情報を提供して、丙を除く他の相続人から、相続登記の申請をすることができます。
11.相続人の本籍と、特別受益証明書に記載された相続人の住所が異なる場合であっても、相続人の氏名および生年月日が、戸籍全部事項証明書および印鑑証明書において一致しているときは、別に相続人の同一性を証する書面として、住民票抄本または戸籍の附票を提供する必要はありません。
12.戸籍全部事項証明書に記載された相続人の本籍と、特別受益証明書記載の相続人の住所が異なる場合、登記官は、相続人の同一性を確認するため、住民票の写しまたは戸籍の附票の写しを提供させることができますが、前記11の場合には、相続人の氏名および生年月日が特別受益証明書と共に提供された印鑑証明書の氏名および生年月日と同一だから、これらの書類により同一性を確認することができるからです。
1.共同相続人中に、相続放棄をした者がいる場合、家庭裁判所の相続放棄申述受理証明書を提供しなければなりません。
2.相続人の作成した相続放棄をする旨の書面をもって、これに変えることはできません。
相続放棄は、家庭裁判所に対する申述を要する要式行為だからです。
3.なお、親権者とその親権に服する未成年の子が共同相続人の場合、未成年の子に代わって親権者が相続放棄をするには、特別代理人の選任を要しません。
4.これは、相続の放棄は単独行為だからです。もっとも、判例は、後見人が被後見人を代理する相続放棄に関して、相続の放棄が相手方のない単独行為であることから、ただちに利益相反行為にあたらないとすることは相当でないとしています。
5.相続放棄申述受理証明書は、相続放棄をした家庭裁判所に請求すれば発行してくれます。なお、次のような申述人作成の書類に、家庭裁判所書記官の証明をいただくことも可能です。
(相続放棄申述受理証明書)
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不動産に関する物権変動の、対抗要件についての判例です。
法律行為
Xは、Yに土地を売却、移転登記をしました。
しかし、Yが残代金を支払わないので、売買契約を解除しました。
ところが、Yは、登記がY名義で残っていることから、Zに当該土地を売却しました。
そして、移転登記を完了しました。
この場合、Zが、X・Y間の事情を知って買い受けたとしたも、Zが土地を取得します。
Xは、Yに損害賠償ができるだけであり、Zに土地の返還請求はできません。
(最高裁判所判決昭和35年11月29日)
相続.
Aは、不動産を甲に売却しましたが、移転登記をしないうちに死亡しました。
Aの単独相続人Bは、当該不動産をB名義に相続登記をしてから、乙に売却しました。
この場合、乙が登記をすれば、乙が不動産を取得します。
甲は、乙に不動産の引渡請求ができません。
(大審院判決大正15年2月1日)
取得時効.
Xは、Yの所有地を、取得時効により取得しました。
しかし、時効完成後にYは、当該地をZに売却し、移転登記をしました。
Zは、Xが時効取得をしたことを知っていたとしても、所有権を取得します。
よって、ZはXにたいし 土地の引渡請求ができます。
(最高裁判所判決昭和33年8月28日)
客観的要件
不動産の所有権が、甲・乙・丙・丁と移転しましたが、登記名義は、甲のままです。
この場合、甲は、丁の前所有者ですから、丁の登記がないことに異議を唱えることはできません。
すなわち、丁は登記がなくても、甲に対して、自分が所有者であることを主張できます。
(最高裁判所判決昭和39年2月13日)
主観的要件(背信的悪意者)
甲が、乙から山林を購入し23年間占有していましたが、登記は前所有者・乙名義のままでした。
丙は、甲の未登記を知って、甲に高値で売りつけ利益を得る目的で、山林を乙から買い受け、乙から丙へ移転登記を経ました。
この場合、丙は、いわゆる背信的悪意者ですから、甲は、登記がなくても、丙に対して自己の所有権を主張することができます。
(最高裁判所判決昭和43年8月2日)
登記簿の記載
Aの土地に、1番抵当権を設定した甲の登記が、登記官吏の過誤により不当抹消されました。
その後、乙がA地を無担保と信じ、抵当権を設定し登記をしました。
甲は、乙に対して、自分が先順位の抵当権者であることを主張できます。
(大審院判決大正12年7月7日)
手続きの瑕疵
登記申請の際に添付された、印鑑証明書の日付が変造された場合には、登記申請には瑕疵があります。
しかし、登記申請が申請人の意思に基づくものに変わりはありません。
よって、その瑕疵は比較的軽微な方式に違反する場合として、なされた登記の効力を妨
げないものといえます。
(最高裁判所判決昭和34年7月14日)
実態関係の不存在(登記の流用)
甲は、自己所有の建物が滅失後、跡地に旧建物と全く同様の建物を新築しました。
そして、旧建物の既存の登記を、新建物の保存登記に流用しました。
しかし、この登記の流用は許されません。
流用された登記は、新建物の登記としては無効です。
(最高裁判所判決昭和40年5月4日)
所有権喪失者からの請求
甲は、乙から不動産を購入し、所有権移転登記をしないうちに、丙にその不動産を転売
しました。
甲は、転売で所有権を喪失しますが、乙に対しての登記請求権を失いません。
(大審院判決大正5年4月1日)
未登記建物の譲受人
甲は、乙から未登記建物を購入しました。
建物が未登記でも、甲は乙に、所有権移転登記の請求ができます。
よって、乙は、建物に自己名義の保存登記をして、甲に移転登記をしなければなりません。
(最高裁判所判決昭和31年6月5日)
明認方法
甲は、乙から立木を購入し、明認方法を施しました。
その明認方法が消滅後、丙が乙から、その立木を買い受け明認方法を施しました。
丙は、甲に優先して、立木の所有権を取得します。
(最高裁判所判決昭和36年5月4日)
物権的請求権の相手方
Aは、甲の土地に、無断で家屋を建て、自己名義に保存登記をしました。
その後、乙に家屋を売却し、移転登記をしています。
乙は、丙に家屋を売却しましたが、登記は乙名義のままです。
現状を知った甲は、乙に対し、建物収去・土地明渡しを請求しました。
乙は、建物を丙に売却したから、自分は関係ないと反論しました。
最高裁判所は、「たとえ他に建物を譲渡していたとしても、引き続き登記を有する限り、
建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできない。」と、甲の主張を認めました。
(最高裁判所判決平成6年2月8日)
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担保物権は、債権の担保を目的として存在します。
したがって、債権のないところに担保物権だけが存在することは不可能です。
これを、担保物権の附従性といいます。
抵当権も、担保物権の一つですから、附従性があります。
銀行などからの借入金を弁済すれば、債権がなくなりますから、当然抵当権も附従性により、消滅します。
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司法書士・行政書士
美馬 克康(みま かつやす)
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