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不動産登記手続

抵当権抹消登記(全費用・報酬込み)

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※1不動産1抵当権の場合 です/追加 3,000円

総説
  1. 不動産の登記には、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記、根抵当権設定登記、仮登記など各種ございます。
     

  2. ここでは、不動産とは何か、登記とはどういう意味かなどをご説明いたします。

    そして、最後に「所有権移転の登記申請書」をご紹介いたします。

不動産(土地・建物)の登記、相続・売買・財産分与などの登記名義変更、抵当権抹消登記   ご相談ください。

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不動産の意義
  1. 不動産登記法の「不動産」とは、土地または建物をいいます。
     

  2. 建物とは、屋根及び周壁を有し、土地に定着した建造物でその目的とする用途に使用することができるものをいいます。
     

  3. ガード下に築造した店舗、倉庫、飼料用原料の貯蔵を目的とするサイロは、建物です。
    しかし、給水タンク、地上に基脚とか支柱を施さずに機械上に建設した建造物、屋根及び壁の仕上げをビニール張りとした建造物は、建物ではありません。 

登記の種類
  1. 登記には、表示に関する登記と、権利に関する登記があります。
     

  2. 表示に関する登記とは、登記記録の表題部に登記される登記です。

    この登記は、不動産の所有者に、原則として申請義務があります。
    また、登記官に実地調査権が認められ、職権登記が認められています。
     

  3. 権利に関する登記は、所有権移転登記とか抵当権設定登記など、登記記録の権利部(甲区及び乙区)に登記されます。

対抗要件としての登記
  1. 不動産を、売買・贈与などで所有権の移転をしたり、不動産に抵当権や地上権を設定した場合になされる権利に関する登記は、対抗要件を有するといわれます。
     

  2. 対抗要件とは、登記をしないと、第三者に自分が不動産の権利者であると主張できないことです。


    たとえば、不動産の所有者甲が、乙にその不動産を売却後、さらに丙にも売却した、いわゆる二重譲渡の場合、乙・丙は先に登記をした方が勝ちです。
     

    後から買った丙が先に登記をすると、丙のみが所有者となります。

「相続した不動産の登記は、大切ですよ」は、こちらです

なお、下欄において、次の項目をご説明させていただきます。
相続登記の必要性
  1. 相続登記は、必要なものです。
    確実に自分のものとするためには、相続すれば速やかに登記をしてください。
     

  2. 相続登記を怠ると、思わぬアクシデントも発生いたします。
    実例として、ご紹介いたしましょう。

相続人間のトラブル防止
  1. 相続登記をしなかったために、仲の良かった相続人間でも、トラブルとなることがあります。
     

  2. 亡父親の相続人甲・乙は、遺産分割協議をして、亡父名義の土地を、甲が相続することにしました。
     

  3. しかし、甲は自分名義への相続登記をしないで放置していました。
    多額の負債のあった乙は、甲2分の1・乙2分の1の、法定相続にしたがった相続登記をしました(有効な登記です)。
     

  4. そして、乙は、自分の持分2分の1を、丙に売却しました。
    丙は、有効に2分の1を取得します。
     

  5. この場合、甲2分の1・丙2分の1の共有となります。
    甲は、乙に損害賠償を請求しましたが、貧しい乙には支払えません。
     

  6. 結局、相続登記を怠った甲は、大きな痛手をうけました。
    また、仲の良かった甲・乙の兄弟間でも、絶縁状態となりました。

二次相続への影響 その1
  1. 亡父親の相続人A・Bは、その地方の慣習にしたがって、長男のAが全ての遺産を相続すると、口約束ですが合意しました。遺産の不動産は、唯一ですが広大な土地があります。
     

  2. Aは、口約束では心配だったので、メモ書きにして残しておきました。
    その安心からか、相続登記もせずに亡父親名義のまま放置しておきました。
     

  3. その後、Aは急死しました。Aの相続人は、aだけです。
     

  4. Aの死後、Bは、亡父親名義の土地を、亡A2分の1・B2分の1の、相続登記をしました。
     

  5. Aの相続人aは、Aのメモ書きを根拠に、Bの相続登記の無効を主張しましたが、認められることはありません。

二次相続への影響 その2
  1. 同一事例ですが、他方の相続人が亡くなった場合も、未登記がゆえの悲劇となった事例があります。
     
  2. 亡父親の相続人A・Bは、その地方の慣習にしたがって、長男のAが全ての遺産を相続すると、口約束ですが合意しました。
    遺産の不動産は、唯一ですが広大な土地があります。
    Aは、口約束では心配だったので、メモ書きにして残しておきました。
    その安心からか、相続登記もせずに亡父親名義のまま放置しておきました。
     
  3. その後、Bが死亡し、唯一の相続人として、bが相続しました。bは、亡祖父の土地を、2分の1・亡B2分の1と相続登記をし、その後、亡B2分の1の持分を自分に相続登記をしました。
     
  4. 土地は、A2分の1・b2分の1の共有となったのです。
     
  5. 激怒したAは、メモ書きを根拠に、登記の無効を主張しましたが、認められることはありません。これも、相続登記を怠ったが故の悲劇です。
第三者への主張
  1. 相続登記をしないと、売却できません。また、担保設定をうけることもできません。
     
  2. 第三者に、確実に自分の物であることを主張するためにも、相続登記は早めにすることが必要です。

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「不動産(土地・建物)登記」

売買による所有権移転登記の場合、登記所(法務局)へ提出する登記申請書は、次のような形式となります。

  1. 添付書類として、「住宅用家屋証明書」を掲げる場合があります。
    これは、登録免許税が租税特別措置法第73条の適用をうけるためです。
     

  2. ちなみに適用が無い場合の本例の登録免許税は、185,400円となり157,600円も高くなります。
     

  3. 租税特別措置法第73条の適用をうけるには、住宅用家屋を取得した場合で、築年数
    とか、その他一定の要件を具備する必要があります。

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「不動産(土地・建物)登記」

不動産に関する物権変動の、対抗要件についての判例です。

登記を必要とする物権変動
  1. 法律行為 
    Xは、Yに土地を売却、移転登記をしました。
    しかし、Yが残代金を支払わないので、売買契約を解除しました。
     

    ところが、Yは、登記がY名義で残っていることから、Zに当該土地を売却しました。
    そして、移転登記を完了しました。 
     

    この場合、Zが、X・Y間の事情を知って買い受けたとしたも、Zが土地を取得します。
    Xは、Yに損害賠償ができるだけであり、Zに土地の返還請求はできません。
    (最高裁判所判決昭和35年11月29日)
     

  2. 相続
    Aは、不動産を甲に売却しましたが、移転登記をしないうちに死亡しました。
    Aの単独相続人Bは、当該不動産をB名義に相続登記をしてから、乙に売却しました。
     
    この場合、乙が登記をすれば、乙が不動産を取得します。
    甲は、乙に不動産の引渡請求ができません。
    (大審院判決大正15年2月1日) 
     

  3. 取得時効.
    Xは、Yの所有地を、取得時効により取得しました。
    しかし、時効完成後にYは、当該地をZに売却し、移転登記をしました。
     
    Zは、Xが時効取得をしたことを知っていたとしても、所有権を取得します。
    よって、ZはXにたいし 土地の引渡請求ができます。
    (最高裁判所判決昭和33年8月28日)

登記をしなければ対抗できない第三者
  1. 客観的要件
    不動産の所有権が、甲・乙・丙・丁と移転しましたが、登記名義は、甲のままです。
    この場合、甲は、丁の前所有者ですから、丁の登記がないことに異議を唱えることは
    できません。
     
    すなわち、丁は登記がなくても、甲に対して、自分が所有者であることを主張できます。
    (最高裁判所判決昭和39年2月13日)
     

  2. 主観的要件(背信的悪意者)
    甲が、乙から山林を購入し23年間占有していましたが、登記は前所有者・乙名義の
    ままでした。

    丙は、甲の未登記を知って、甲に高値で売りつけ利益を得る目的で、山林を乙から買い
    受け、乙から丙へ移転登記を経ました。
     
    この場合、丙は、いわゆる背信的悪意者ですから、甲は、登記がなくても、丙に対して
    自己の所有権を主張することができます。
    (最高裁判所判決昭和43年8月2日)

登記の効力
  1. 登記簿の記載
    Aの土地に、1番抵当権を設定した甲の登記が、登記官吏の過誤により不当抹消されました。

    その後、乙がA地を無担保と信じ、抵当権を設定し登記をしました。
     
    甲は、乙に対して、自分が先順位の抵当権者であることを主張できます。
    (大審院判決大正12年7月7日)
     

  2. 手続きの瑕疵
     
    登記申請の際に添付された、印鑑証明書の日付が変造された場合には、登記申請には瑕疵があります。

    しかし、登記申請が申請人の意思に基づくものに変わりはありません。
     
    よって、その瑕疵は比較的軽微な方式に違反する場合として、なされた登記の効力を妨
    げないものといえます。
    (最高裁判所判決昭和34年7月14日)
     

  3. 実態関係の不存在(登記の流用)

    甲は、自己所有の建物が滅失後、跡地に旧建物と全く同様の建物を新築しました。
    そして、旧建物の既存の登記を、新建物の保存登記に流用しました。
     
    しかし、この登記の流用は許されません。
    流用された登記は、新建物の登記としては無効です。
    (最高裁判所判決昭和40年5月4日)

登記請求権
  1. 所有権喪失者からの請求
     
    甲は、乙から不動産を購入し、所有権移転登記をしないうちに、丙にその不動産を転売
    しました。
     

    甲は、転売で所有権を喪失しますが、乙に対しての登記請求権を失いません。
    (大審院判決大正5年4月1日)
     

  2. 未登記建物の譲受人
     
    甲は、乙から未登記建物を購入しました。
    建物が未登記でも、甲は乙に、所有権移転登記の請求ができます。
     
    よって、乙は、建物に自己名義の保存登記をして、甲に移転登記をしなければなりません。
    (最高裁判所判決昭和31年6月5日)

中間省略登記
  1. 中間省略登記の請求
    甲→乙→丙と順次に、不動産が売買されました。
    しかし、登記名義は依然として甲にあります。

    この場合、丙は、甲に対して、直接自己への移転登記の請求はできません。
    ただし、 登記名義人甲および中間者乙の同意ある場合は別です。
    (最高裁判所判決昭和40年9月21日)
     
  2. すでになされた中間省略登記
    甲から乙、さらに丙へと土地が売買されました。
    登記は、中間者乙の同意が無いにもかかわらず、甲から直接丙へとなされています。

    乙は、すでに丙から売買代金を受領しています。
    また、甲・乙間および乙・丙間の売買契約には何ら瑕疵はありません。

    よって、乙は、登記の抹消を請求する正当な利益がありません。
    丙の登記は、有効とされます。(最高裁判所判決昭和35年4月21日)
その他
  1. 明認方法

    甲は、乙から立木を購入し、明認方法を施しました。
    その明認方法が消滅後、丙が乙から、その立木を買い受け明認方法を施しました。
     
    丙は、甲に優先して、立木の所有権を取得します。
    (最高裁判所判決昭和36年5月4日)
     

  2. 物権的請求権の相手方
     
    Aは、甲の土地に、無断で家屋を建て、自己名義に保存登記をしました。
    その後、乙に家屋を売却し、移転登記をしています。
     
    乙は、丙に家屋を売却しましたが、登記は乙名義のままです。
    現状を知った甲は、乙に対し、建物収去・土地明渡しを請求しました。
     
    乙は、建物を丙に売却したから、自分は関係ないと反論しました。
     
    最高裁判所は、「たとえ他に建物を譲渡していたとしても、引き続き登記を有する限り、
    建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできない。」と、甲の主張を認めました。
    (最高裁判所判決平成6年2月8日)

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「不動産(土地・建物)登記」

抵当権抹消登記
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抵当権の附従性
  1. 担保物権は、債権の担保を目的として存在します。
    したがって、債権のないところに担保物権だけが存在することは不可能です。
    これを、担保物権の附従性といいます。
     

  2. 抵当権も、担保物権の一つですから、附従性があります。
    銀行などからの借入金を弁済すれば、債権がなくなりますから、当然抵当権附従性により、消滅します。

抵当権の抹消登記
  1. 銀行などからの借入金を弁済すれば、抵当権の抹消登記に必要な書類が届きます。
     

  2. 送付される必要書類一式は、次のものです。
    (1) 登記原因証明情報
    たとえば、抵当権解除証明書、抵当権付債権弁済証書などです。
    (2) 登記識別情報あるいは登記済証
    登記済証は、抵当権設定契約証書などです。
    (3) 資格証明書
    銀行などの代表者の、資格を証する証明書です。
    たとえば、現在事項一部証明書などです。
    (4) 委任状
    銀行などの代表者の、氏名・押印をご確認ください。
     

  3. 抵当権の抹消登記を、ご自分でなされる場合は、不動産の記入などを忘れないでください。

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せんげん台506号

代表:美馬 克康

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