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相続 （建物賃借権の相続）
総説
建物賃借権（借家権）は、財産権であり、当然に相続されます。
しかし、現住者の居住保護という側面も、無視できません。
たとえば、被相続人と同居しているのが内縁の妻であるとか、事実上の養子の場合、家主や相続人からの明渡請求によって、彼女らは住居を失うという不都合が生じます。
相続人が存在する場合の、内縁の妻・事実上の養子の保護
- 判例は、借家権の相続を認めたうえで、居住の内縁の妻・事実上の養子を保護しています。
- すなわち、相続人がいる場合には、賃貸人からの明渡請求に対して、同居者は、それら相続人の有する借家権を援用して、居住を継続できる、としています。
- 相続人からの明渡請求に対しては、権利の濫用として、許されない場合があるとして、
居住者を保護しています。
相続人が不存在の場合の、内縁の妻・事実上の養子の保護
- 借地借家法で、立法的手当てがなされています。
- すなわち、居住用借家の借家人が死亡した場合、内縁配偶者や事実上の養親子の関係にあった同居者が、借家人の権利義務を承継する、とされています。
- また、相続人不存在の場合の特別縁故者への遺産分与の制度（民法第958条の３）に基づき、内縁配偶者等に、借家権が分与される余地もあります。
共同相続人の場合
- 建物賃借権の共同相続人のなかに、居住者と非居住者がいた場合、居住者は保護されるのでしょうか。
- 判例は、居住者の保護を認めているようです。
- その理論構成としては、建物賃借権の相続を、当該家屋の居住者ないしは世帯主にのみ認め、非居住者の相続権を否定する、方法です。
- また、相続人全員が一応承継するものとしつつ、相続後に賃借権を行使しない者は、それを放棄したものと擬制する、との構成も採用しています。
解除または解約申入れの宛先
共同相続の場合に、賃貸人からの、解除または解約申入れ、さらに、それらを前提とする明渡請求を、誰に対してするかの問題があります。
賃貸人は、相続人全員に対して、意思表示をしなければならないと、解されています。
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当事務所の代表司法書士は、法務局の登記相談員として３年５ヶ月務めておりました。その間、1,000件以上の相談に対応してまいりました実績があります。
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